AFM für den Immobilienkauf in Griechenland (Leitfaden 2026)
Wenn Sie eine Immobilie in Griechenland erwerben möchten, ist die Beantragung einer AFM in der Regel einer der ersten praktischen Schritte. Einfach ausgedrückt ist die AFM Ihre griechische Steueridentifikationsnummer, und alle steuerlichen Angelegenheiten im Zusammenhang mit Immobilien in Griechenland laufen über dieses Steuersystem. Das offizielle AFM-Verfahren steht natürlichen Personen unabhängig von ihrem Steuerwohnsitz offen, und der Antrag kann elektronisch gestellt werden, wobei die Identitätsprüfung per Videoanruf oder persönlich erfolgt.
Für Käufer aus dem Ausland beginnt die Verwirrung meist genau hier. Häufig wird gefragt, ob der Kauf einer Immobilie in Griechenland dazu führt, dass man in Griechenland steuerlich ansässig wird, ob man jedes Jahr eine griechische Steuererklärung abgeben muss oder ob ein Steuervertreter vorgeschrieben ist. Beruhigend ist, dass die offiziellen Vorschriften differenzierter sind, als die Horrorgeschichten im Internet vermuten lassen. In den FAQ der AADE heißt es, dass ein im Ausland steuerlich ansässiger Käufer, der eine Immobilie in Griechenland erwirbt, aber keine Einkünfte aus griechischen Quellen bezieht, allein aus diesem Grund nicht verpflichtet ist, in Griechenland eine Einkommensteuererklärung abzugeben.
Ein weiterer wichtiger Punkt ist, dass der Kauf einer Immobilie mit steuerlichen und registrierungsrechtlichen Verpflichtungen im Zusammenhang mit dem Kauf selbst verbunden ist. Der Käufer ist für die Grunderwerbssteuer verantwortlich, und Ausländer, die in Griechenland eine Immobilie erwerben, müssen zudem eine E9-Immobilienerklärung einreichen, woraufhin die ENFIA jährlich für die am 1. Januar im Besitz befindlichen Immobilien berechnet wird.
Kurze Antwort
Ja, wenn Sie in Griechenland eine Immobilie kaufen möchten, benötigen Sie in der Regel zunächst eine AFM.
- Die AFM ist Ihre griechische Steuernummer
- Nichtansässige können eine AFM elektronisch beantragen
- Der Käufer trägt die Grunderwerbsteuer
- Die Grunderwerbssteuererklärung muss vor Unterzeichnung des Kaufvertrags eingereicht werden
- Nach dem Kauf muss die Immobilie in der Regel in der Steuererklärung E9 angegeben werden
- Die ENFIA wird dann jährlich für in Griechenland gehaltene Immobilien berechnet
- Der Kauf einer Immobilie macht Sie nicht automatisch zu einem in Griechenland steuerpflichtigen Einwohner
- Der Kauf einer Immobilie bedeutet nicht automatisch, dass Sie eine jährliche griechische Einkommensteuererklärung einreichen müssen, wenn Sie keine Einkünfte aus griechischen Quellen haben
Für die meisten ausländischen Käufer ist es am einfachsten, die AFM-Angelegenheiten vor dem Kauf ordnungsgemäß zu regeln, anstatt später festzustellen, dass ein fehlendes Dokument oder ein versäumter steuerlicher Schritt den gesamten Vorgang verzögert.
Diese Zusammenfassung orientiert sich an den aktuellen Vorgaben von gov.gr und der AADE hinsichtlich der Ausstellung von AFM, der Grunderwerbsteuer, der E9-/ENFIA-Verpflichtungen sowie der Steuererklärungspflicht für Nichtansässige ohne Einkünfte aus griechischen Quellen.
| Option | Am besten geeignet für | Was du selbst erledigst | Größter Nachteil | Fazit |
|---|---|---|---|---|
| Besorgen Sie sich das AFM auf dem offiziellen Weg | Käufer, die sich mit den griechischen Verwaltungsformalitäten gut auskennen | AFM-Antrag, Identifizierung, Dokumentenprüfung, Nachverfolgung und spätere E9-/Steuerverwaltung | Mehr Spielraum für Verzögerungen und Missverständnisse | Möglich, aber für die meisten ausländischen Käufer nicht die einfachste Lösung |
| Wenden Sie sich an einen Anwalt, Notar oder Steuerberater vor Ort | Käufer, die bereits auf bewährte Fachleute in Griechenland zurückgreifen können | Ein Teil der Koordination sowie die Klärung der Aufgabenverteilung | Der AFM-Schritt kann dennoch zu Ihrem Problem werden, wenn niemand eindeutig die Verantwortung dafür übernimmt | Hilfreich, kann aber etwas unzusammenhängend sein |
| Nutzen Sie AFM Greece | Ausländische Käufer, die vor dem Kauf eine saubere Klärung der AFM wünschen | In der Regel reicht es aus, die angeforderten Angaben und Unterlagen zu übermitteln | Kostenpflichtiger Dienst | Die beste Gesamtoption für die meisten Käufer, die nicht vor Ort ansässig sind |
Wenn Sie Verwirrung, fehlende Unterlagen und unnötige Verzögerungen vermeiden möchten, begleitet Sie AFM Greece von Anfang bis Ende durch den gesamten Prozess. Wir helfen Nichtansässigen dabei, genau zu verstehen, was für ihren AFM-Antrag erforderlich ist, damit Sie mit mehr Klarheit und weniger Stress vorankommen.
Benötigt man eine AFM, um in Griechenland eine Immobilie zu kaufen?
Praktisch gesehen, ja.
Die offiziellen Vorschriften zur Grundsteuer legen fest, dass ein Immobilienkauf in Griechenland steuerliche Schritte nach sich zieht, die im Rahmen des griechischen Steuersystems abgewickelt werden. Der Käufer ist für die Grunderwerbsteuer verantwortlich, und vor Vertragsunterzeichnung müssen die Parteien eine gemeinsame Grunderwerbsteuererklärung einreichen; die Steuer muss innerhalb von drei Werktagen nach Einreichung der Erklärung oder nach Erlass des Steuerbescheids entrichtet werden. Ausländische Einwohner, die eine Immobilie erwerben, müssen zudem das Formular E9 einreichen; anschließend wird jährlich die ENFIA für die in Griechenland gehaltene Immobilie berechnet.
Aus diesem Grund kümmern sich Käufer in der Praxis in der Regel um die AFM, bevor der Kaufvertrag unterzeichnet wird. Ohne die AFM ist es sehr schwierig, den steuerlichen Teil der Transaktion ordnungsgemäß abzuwickeln. Dies ist eine praktische Schlussfolgerung, die sich aus der Funktionsweise des Systems der Grunderwerbsteuer und der E9/ENFIA ergibt.
Kann ein Nichtansässiger in Griechenland eine Immobilie erwerben?
Ja.
Im AFM-Service auf gov.gr wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass natürliche Personen unabhängig von ihrem steuerlichen Wohnsitz eine AFM beantragen können. In den FAQ der AADE für im Ausland lebende Griechen und Nichtansässige werden zudem die Pflichten von im Ausland ansässigen Personen behandelt, die in Griechenland Immobilien besitzen oder erwerben, was bestätigt, dass das System den Immobilienbesitz durch Nichtansässige vorsieht.
Die Frage ist also nicht, ob ein Nichtansässiger in Griechenland eine Immobilie erwerben darf. Das darf er. Die wichtigere Frage ist vielmehr, wie man die AFM und die steuerlichen Aspekte rechtzeitig vorbereiten kann, damit die Immobilientransaktion nicht ins Stocken gerät.
Wie läuft das AFM-Verfahren für einen Immobilienkäufer ab?
Der derzeitige AFM-Weg erfolgt elektronisch. Auf gov.gr wird erläutert, dass der Antrag elektronisch eingereicht wird und sich der Antragsteller anschließend entweder per Videoanruf über myAADElive oder durch einen persönlichen Besuch beim Finanzamt identifiziert. Der Antragsteller oder sein Vertreter gibt persönliche Daten, Identitätsangaben, Kontaktdaten, die Staatsangehörigkeit, den Familienstand sowie gegebenenfalls fallspezifische Belege ein.
Auf der Antragsseite der AADE wird zudem deutlich, dass das Verfahren mit der Ausstellung der AFM und den Zugangsdaten für digitale Steuerdienste verknüpft ist. Dies ist von Bedeutung, da der Erwerb von Immobilien in Griechenland nicht nur mit dem Tag der Unterzeichnung zusammenhängt. Auch danach bestehen digitale Steuerpflichten, insbesondere im Zusammenhang mit E9 und ENFIA.
Was ist steuerlich zu beachten, bevor der Kaufvertrag unterzeichnet wird?
Das ist einer der wichtigsten Punkte.
Auf der Seite der AADE zur Grunderwerbsteuer heißt es, dass bei jedem Kauf und Verkauf einer Immobilie oder eines dinglichen Rechts an einer Immobilie in Griechenland eine Grunderwerbsteuer erhoben wird, deren Zahlung vom Käufer zu tragen ist. Der Standardsteuersatz beträgt 3 % des steuerpflichtigen Wertes der Immobilie, und auf die Hauptsteuer wird zusätzlich eine Abgabe in Höhe von 3 % zugunsten der Gemeinden und Gemeinden erhoben. Vor der Vertragsunterzeichnung müssen die Parteien eine gemeinsame Grunderwerbssteuererklärung einreichen, und die Steuer muss innerhalb von 3 Werktagen entrichtet werden.
Wenn Ihnen also jemand sagt, dass die AFM nur eine optionale Zusatzleistung für später sei, entspricht das nicht dem tatsächlichen Ablauf der steuerlichen Abwicklung bei einem normalen Immobilienkauf.
Was passiert nach dem Kauf?
Nach dem Erwerb müssen Ausländer ebenso wie griechische Staatsangehörige für Immobilien in Griechenland eine E9-Immobilienerklärung einreichen. Nach Angaben der AADE ist die Frist der 31. März des auf den Erwerb oder die Änderung folgenden Jahres. Wird die Übertragungssteuererklärung digital über myPROPERTY eingereicht, wird die E9 automatisch erstellt und die Beteiligten werden per E-Mail benachrichtigt.
Danach wird die ENFIA jährlich für Immobilien berechnet, die am 1. Januar eines jeden Jahres in Griechenland bestehen. Die AADE gibt außerdem an, dass die ENFIA in bis zu zehn gleichen Monatsraten gezahlt wird, wobei die letzte Rate bis zum letzten Arbeitstag im Februar des folgenden Jahres fällig ist.
Deshalb geht es beim AFM nicht nur darum, „den Kauf über die Bühne zu bringen“. Er bildet auch die Grundlage für die anschließende Verwaltung der Immobilie im griechischen Steuersystem.
Macht Sie der Kauf einer Immobilie zu einem in Griechenland steuerpflichtigen Einwohner?
Nein, nicht von sich aus.
In den aktuellen FAQ der AADE heißt es, dass eine im Ausland steuerlich ansässige Person, die in Griechenland eine Immobilie erwirbt, aber keine tatsächlichen Einkünfte aus griechischen Quellen bezieht, allein aufgrund dieser Tatsache nicht verpflichtet ist, eine griechische Einkommensteuererklärung abzugeben. In denselben FAQ wird außerdem darauf hingewiesen, dass das Vorhandensein oder die Aufrechterhaltung einer einzigen Funktion in Griechenland oder die Ausübung einer Tätigkeit zur Nutzung von Immobilien in Griechenland für sich genommen nicht ausreicht, um einen griechischen Steuerwohnsitz zu begründen, wenn die Person nachweist, dass ihr Leben dauerhaft und kontinuierlich im Ausland organisiert ist.
Das bedeutet nicht, dass es überhaupt keine steuerlichen Konsequenzen gibt. Es bestehen eindeutig Verpflichtungen zur Zahlung von Grundsteuer. Es bedeutet jedoch, dass der Kauf einer Immobilie in Griechenland nicht automatisch dazu führt, dass man in Griechenland steuerlich ansässig wird.
Benötigen Sie einen Steuervertreter für einen Immobilienkauf?
Hier kann es kompliziert werden.
Laut Gov.gr kann der Antrag auf Erteilung einer AFM-Nummer von der betroffenen Person selbst, von gesetzlichen Vertretern oder von einer ausdrücklich bevollmächtigten dritten Person eingereicht werden. Auf der Antragsseite der AADE wird unter den erforderlichen Unterlagen auch eine schriftliche Erklärung oder eidesstattliche Erklärung zur Bestellung eines Steuervertreters durch einen Steuerpflichtigen ohne Postanschrift in Griechenland aufgeführt. In den allgemeineren FAQ der AADE wird hingegen erläutert, dass der Steuerpflichtige bei der Bestellung eines Steuervertreters angeben muss, ob Mitteilungen an den Vertreter oder sowohl an den Steuerpflichtigen als auch an den Vertreter zu richten sind.
In der Praxis lässt sich daher mit Sicherheit sagen: Ausländische Käufer sollten sich darauf einstellen, dass die Formalitäten im Zusammenhang mit dem Bevollmächtigten besonders sorgfältig geprüft werden müssen, vor allem, wenn sie keine griechische Postanschrift haben oder sich bei der Abwicklung von einer Person in Griechenland unterstützen lassen.
Warum viele ausländische Käufer die AFM frühzeitig aussortieren
Denn der Immobilienkauf selbst hängt in der Regel von einer einwandfreien steuerlichen Situation ab.
Ein Käufer, der die AFM bis zur letzten Minute aufschiebt, riskiert Verzögerungen bei der Grunderwerbssteuererklärung, dem Zeitplan für die Vertragsunterzeichnung und der späteren Abwicklung der E9/ENFIA-Steuer. Und für Nichtansässige liegt die Schwierigkeit oft nicht im Konzept der AFM selbst, sondern in den damit verbundenen Verwaltungsaufgaben: dem richtigen Vorgehen, den richtigen Unterlagen, der korrekten Identifizierung und den richtigen Folgemaßnahmen nach dem Erwerb der Immobilie.
Genau aus diesem Grund ziehen es viele Käufer vor, zunächst die AFM zu klären, bevor sie über den endgültigen Zeitpunkt des Immobilienkaufs verhandeln.
Fazit
Wenn Sie vorhaben, eine Immobilie in Griechenland zu kaufen, ist es in der Regel ratsam, sich frühzeitig eine AFM zu besorgen.
Der Käufer ist für die Grunderwerbssteuer verantwortlich; der Kauf begründet steuerliche Verpflichtungen in Bezug auf die Immobilie, und ausländische Eigentümer müssen in der Regel zunächst die E9-Steuererklärung und anschließend die ENFIA-Steuererklärung einreichen. Gleichzeitig führt der Kauf einer Immobilie nicht automatisch dazu, dass Sie in Griechenland steuerlich ansässig sind, und es bedeutet auch nicht automatisch, dass Sie eine jährliche griechische Einkommensteuererklärung einreichen müssen, wenn Sie keine Einkünfte aus griechischen Quellen haben.
Für die meisten nicht ansässigen Käufer geht es nicht nur darum, „irgendwie eine AFM zu bekommen“. Vielmehr geht es darum, diese korrekt und rechtzeitig zu erhalten, damit der Immobilienkauf ohne vermeidbare steuerrechtliche Reibungsverluste voranschreiten kann.
Sind Sie bereit, Ihre griechische AFM zu beantragen? AFM Greece unterstützt Sie gerne bei der Abwicklung des Verfahrens – mit einer klaren Anleitung und den richtigen Unterlagen von Anfang an. Reichen Sie Ihren Antrag noch heute ein und gehen Sie den nächsten Schritt mit Zuversicht.
Häufig gestellte Fragen
Brauche ich eine AFM, um in Griechenland eine Immobilie zu kaufen?
Praktisch gesehen ja. Der Kauf von Immobilien in Griechenland ist mit steuerlichen Schritten verbunden, die das griechische Steuersystem durchlaufen, sodass Käufer in der Regel vor Abschluss des Kaufs eine AFM einholen.
Kann ein Nichtansässiger in Griechenland eine Immobilie erwerben?
Ja. Nichtansässige können in Griechenland Immobilien erwerben und auch vom Ausland aus eine AFM beantragen.
Wer zahlt in Griechenland die Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer geht zu Lasten des Käufers.
Wann wird die Grunderwerbsteuer gezahlt?
Die Grunderwerbsteuer muss vor Vertragsabschluss entrichtet werden, in der Regel innerhalb von drei Werktagen nach Einreichung der Erklärung oder des Steuerbescheids.
Muss ich nach dem Kauf einer Immobilie das Formular E9 einreichen?
In der Regel ja. Ausländische Einwohner, die in Griechenland eine Immobilie erwerben, müssen diese im Formular E9 angeben, es sei denn, sie wurde im Rahmen des digitalen Verfahrens bereits automatisch über myPROPERTY erstellt.
Muss ich nach dem Kauf einer Immobilie ENFIA zahlen?
Ja, die ENFIA wird jährlich für Immobilien berechnet, die am 1. Januar eines jeden Jahres in Griechenland im Besitz sind.
Werde ich durch den Kauf einer Immobilie in Griechenland in Griechenland steuerlich ansässig?
Nein. Der bloße Erwerb einer Immobilie macht Sie nicht automatisch zu einem in Griechenland steuerpflichtigen Einwohner.
Muss ich jedes Jahr eine griechische Einkommensteuererklärung abgeben, nur weil ich eine Immobilie gekauft habe?
Nicht automatisch. Gemäß den veröffentlichten Leitlinien der AADE ist ein im Ausland ansässiger Steuerpflichtiger, der in Griechenland eine Immobilie erwirbt, aber kein Einkommen aus griechischen Quellen bezieht, allein aus diesem Grund nicht verpflichtet, eine Einkommensteuererklärung abzugeben.
