Guide AFM pour l'achat d'un bien immobilier en Grèce (Guide 2026)
Si vous souhaitez acheter un bien immobilier en Grèce, l'obtention d'un AFM constitue généralement l'une des premières démarches concrètes à effectuer. En termes simples, l'AFM est votre numéro d'identification fiscale grec, et toutes les formalités fiscales liées à l'immobilier en Grèce passent par ce système. La procédure officielle d'obtention de l'AFM est ouverte aux personnes physiques, quelle que soit leur résidence fiscale, et la demande peut être déposée par voie électronique, avec vérification de l'identité par appel vidéo ou en personne.
Pour les acheteurs étrangers, c'est souvent là que la confusion commence. On nous demande souvent si l'achat d'une maison en Grèce fait de l'acheteur un résident fiscal grec, s'il doit remplir une déclaration d'impôt grecque chaque année, ou si un représentant fiscal est obligatoire. Ce qui est rassurant, c'est que les règles officielles sont plus nuancées que ne le laissent entendre les histoires effrayantes qui circulent sur Internet. La FAQ de l'AADE précise qu'un résident fiscal étranger qui achète un bien immobilier en Grèce, mais qui ne perçoit pas de revenus de source grecque, n'est pas tenu de remplir une déclaration d'impôt sur le revenu en Grèce pour cette seule raison.
L'autre point essentiel est que l'achat d'un bien immobilier entraîne des obligations fiscales et administratives liées à la transaction elle-même. L'acheteur est redevable des droits de mutation immobilière, et les résidents étrangers qui acquièrent un bien immobilier en Grèce doivent également remplir une déclaration immobilière E9, l'ENFIA étant ensuite calculée chaque année pour les biens détenus au 1er janvier.
Réponse rapide
Oui, si vous souhaitez acheter un bien immobilier en Grèce, vous devrez généralement obtenir au préalable un numéro AFM.
- L'AFM est votre numéro d'identification fiscale grec
- Les non-résidents peuvent obtenir un AFM par voie électronique
- L'acheteur est redevable des droits de mutation immobilière
- La déclaration de droits de mutation doit être déposée avant la signature du contrat de vente
- Après l'achat, le bien immobilier doit généralement être déclaré dans le formulaire E9
- L'ENFIA est ensuite calculée chaque année pour les biens immobiliers détenus en Grèce
- L'achat d'un bien immobilier ne vous confère pas automatiquement le statut de résident fiscal en Grèce
- L'achat d'un bien immobilier ne vous oblige pas automatiquement à remplir une déclaration annuelle d'impôt sur le revenu en Grèce si vous ne percevez aucun revenu provenant de sources grecques
Pour la plupart des acheteurs étrangers, le plus simple est de régler correctement les formalités liées à l'AFM avant l'achat, plutôt que de se rendre compte par la suite qu'un document manquant ou une étape fiscale non respectée bloque toute la procédure.
Ce résumé suit le cadre actuel défini par gov.gr et l'AADE concernant la délivrance des AFM, les droits de mutation immobilière, les obligations relatives aux formulaires E9/ENFIA, ainsi que les modalités de déclaration pour les non-résidents ne percevant pas de revenus de source grecque.
| Option | Idéal pour | Ce dont vous vous occupez vous-même | Principal inconvénient | Verdict |
|---|---|---|---|---|
| Procurez-vous l'AFM par la voie officielle | Des acheteurs à l'aise avec les démarches administratives grecques | Demande d'AFM, identification, vérification des documents, suivi et, par la suite, E9/administration fiscale | Une marge plus importante pour les retards et les malentendus | C'est possible, mais ce n'est pas la solution la plus simple pour la plupart des acheteurs étrangers |
| Faites appel à un avocat, un notaire ou un comptable local | Les acheteurs qui ont déjà des professionnels de confiance en Grèce | Une partie de la coordination, ainsi que la répartition des tâches | La phase AFM peut tout de même devenir un problème si personne n'en assume clairement la responsabilité | Utile, mais peut manquer de cohérence |
| Utilisez AFM Grèce | Les acheteurs étrangers qui souhaitent que la situation relative à l'AFM soit clairement réglée avant l'achat | En général, il suffit d'envoyer les informations et les documents demandés | Service payant | La meilleure option globale pour la plupart des acheteurs non résidents |
Si vous souhaitez éviter toute confusion, tout document manquant et tout retard inutile, AFM Greece peut vous accompagner tout au long de la procédure, du début à la fin. Nous aidons les non-résidents à comprendre exactement ce dont ils ont besoin pour leur demande d'AFM, afin que vous puissiez avancer en toute clarté et en toute sérénité.
Faut-il un AFM pour acheter un bien immobilier en Grèce ?
Concrètement, oui.
Le cadre réglementaire officiel en matière d'impôt foncier stipule clairement que l'acquisition d'un bien immobilier en Grèce entraîne des obligations fiscales régies par le système fiscal grec. L'acheteur est redevable des droits de mutation immobilière ; avant la signature du contrat, les parties doivent déposer une déclaration conjointe relative à ces droits, qui doivent être acquittés dans les trois jours ouvrables suivant le dépôt de cette déclaration ou la notification de l'avis d'imposition. Les résidents étrangers qui acquièrent un bien immobilier doivent également remplir le formulaire E9, et l'ENFIA est alors calculée chaque année pour le bien détenu en Grèce.
C'est pourquoi, dans la pratique, les acheteurs s'occupent généralement de l'AFM avant que la vente n'atteigne la phase de signature. Sans l'AFM, il devient très difficile de mener à bien la partie fiscale de la transaction. Il s'agit là d'une conclusion pratique découlant du fonctionnement du système des droits de mutation et de l'E9/ENFIA.
Un non-résident peut-il acheter un bien immobilier en Grèce ?
Oui.
Le service AFM sur gov.gr précise expressément que les personnes physiques peuvent demander un AFM quelle que soit leur résidence fiscale. La FAQ de l'AADE destinée aux Grecs résidant à l'étranger et aux non-résidents aborde également les obligations des résidents étrangers qui possèdent ou acquièrent un bien immobilier en Grèce, ce qui confirme que le système prévoit la possibilité pour les non-résidents d'être propriétaires.
La question n'est donc pas de savoir si un non-résident peut acheter un bien immobilier en Grèce. C'est tout à fait possible. Il serait plus utile de se demander comment préparer suffisamment à l'avance les démarches auprès de l'AFM et les aspects fiscaux afin que la transaction immobilière ne soit pas retardée.
Comment fonctionne la procédure AFM pour un acheteur immobilier ?
La procédure AFM actuelle se déroule par voie électronique. Le site Gov.gr précise que la demande est soumise par voie électronique et que le demandeur doit ensuite s'identifier soit par appel vidéo sur myAADElive, soit en se rendant en personne au centre des impôts. Le demandeur ou son représentant doit saisir ses données personnelles, ses pièces d'identité, ses coordonnées, sa nationalité, sa situation familiale, ainsi que tout document justificatif spécifique au dossier.
La page de demande de l'AADE indique également que cette procédure est liée à la délivrance de l'AFM et des identifiants d'accès utilisés pour les services fiscaux en ligne. Cela est important car la propriété immobilière en Grèce ne se limite pas au jour de la signature. Des obligations fiscales en ligne s'appliquent également par la suite, notamment en ce qui concerne les formulaires E9 et l'ENFIA.
Quelles sont les implications fiscales avant la signature du contrat d'achat ?
C'est l'un des points les plus importants.
La page de l'AADE consacrée aux droits de mutation immobilière indique que, lors de toute opération d'achat ou de vente d'un bien immobilier ou d'un droit réel sur un bien immobilier situé en Grèce, des droits de mutation sont prélevés et que leur paiement incombe à l'acheteur. Le taux d'imposition standard est de 3 % de la valeur imposable du bien, et l'impôt principal est également soumis à une retenue de 3 % au profit des municipalités et des collectivités locales. Avant la rédaction du contrat, les parties doivent déposer une déclaration commune de droits de mutation et la taxe doit être acquittée dans un délai de 3 jours ouvrables.
Donc, si quelqu'un vous dit que l'AFM n'est qu'une option à envisager ultérieurement, ce n'est pas ainsi que se déroule concrètement la procédure fiscale dans le cadre d'un achat immobilier classique.
Que se passe-t-il après l'achat ?
Après l'acquisition, les résidents étrangers, tout comme les résidents grecs, doivent déposer une déclaration immobilière E9 pour les biens situés en Grèce. L'AADE précise que la date limite est fixée au 31 mars de l'année suivant l'acquisition ou le changement. Lorsque la déclaration de droits de mutation est déposée en ligne via myPROPERTY, le formulaire E9 est généré automatiquement et les parties en sont informées par e-mail.
Par la suite, l'ENFIA est calculée chaque année pour les biens immobiliers situés en Grèce au 1er janvier de chaque année. L'AADE précise également que l'ENFIA est payable en dix versements mensuels égaux au maximum, le dernier versement devant être effectué au plus tard le dernier jour ouvrable du mois de février de l'année suivante.
C'est pourquoi l'AFM ne sert pas seulement à « mener à bien l'achat ». Il constitue également la base de la gestion ultérieure du bien immobilier dans le cadre du système fiscal grec.
L'achat d'un bien immobilier fait-il de vous un résident fiscal grec ?
Non, pas en soi.
Selon la FAQ récemment publiée par l'AADE, un résident fiscal étranger qui acquiert un bien immobilier en Grèce, mais qui ne perçoit pas de revenus réels provenant de sources grecques, n'est pas tenu de remplir une déclaration d'impôt sur le revenu en Grèce sur cette seule base. Cette même FAQ précise également que le fait d'avoir ou de conserver une simple présence en Grèce, ou d'y exercer une activité d'exploitation immobilière, ne suffit pas à lui seul à établir la résidence fiscale en Grèce si la personne prouve que sa vie est organisée à l'étranger de manière permanente et continue.
Cela ne signifie pas pour autant qu'il n'y a aucune conséquence fiscale. Il existe clairement des obligations en matière d'impôt foncier. Mais cela signifie bien que l'achat d'une maison en Grèce n'équivaut pas automatiquement à devenir résident fiscal grec.
Avez-vous besoin d'un conseiller fiscal pour l'achat d'un bien immobilier ?
C'est là que les choses peuvent se compliquer.
Selon Gov.gr, la demande d'AFM peut être déposée par la personne concernée elle-même, par ses représentants légaux ou par un tiers spécialement mandaté. La page de demande de l'AADE mentionne également, parmi les pièces justificatives, une déclaration écrite ou solennelle relative à la désignation d'un représentant fiscal par un contribuable ne disposant pas d'adresse postale en Grèce. Par ailleurs, la FAQ générale de l'AADE explique que, lorsqu'un représentant fiscal est désigné, le contribuable doit préciser si les notifications seront adressées au représentant ou à la fois au contribuable et au représentant.
En pratique, on peut en conclure sans risque de se tromper que les acheteurs non résidents doivent s'attendre à ce que les formalités administratives liées au mandataire constituent un point à vérifier avec soin, surtout s'ils ne disposent pas d'une adresse postale en Grèce ou s'ils font appel à une personne sur place pour les aider dans leurs démarches.
Pourquoi de nombreux acheteurs étrangers choisissent l'AFM dès le début
En effet, l'achat d'un bien immobilier repose généralement sur une situation fiscale en règle.
Un acheteur qui attend la dernière minute pour s'occuper de l'AFM risque de retarder la déclaration des droits de mutation, le calendrier de signature et les démarches administratives ultérieures liées à l'E9 et à l'ENFIA. Et pour les non-résidents, la difficulté ne réside souvent pas dans le concept même de l'AFM, mais dans les démarches administratives qui l'entourent : la procédure à suivre, les documents requis, les étapes d'identification et le suivi nécessaire une fois le bien acquis.
C'est précisément pour cette raison que de nombreux acheteurs préfèrent régler d'abord la question de l'AFM avant de négocier les modalités finales de la transaction immobilière.
En conclusion
Si vous envisagez d'acheter un bien immobilier en Grèce, il est généralement judicieux d'obtenir votre AFM dès que possible.
L'acheteur est redevable des droits de mutation ; l'achat entraîne des obligations fiscales liées à la propriété, et les propriétaires étrangers doivent généralement s'acquitter de l'impôt E9, puis de l'ENFIA. Par ailleurs, l'achat d'un bien immobilier ne vous confère pas automatiquement le statut de résident fiscal grec, et cela ne signifie pas pour autant que vous soyez tenu de remplir une déclaration annuelle d'impôt sur le revenu en Grèce si vous ne percevez aucun revenu provenant de sources grecques.
Pour la plupart des acheteurs non résidents, l'objectif n'est pas simplement d'« obtenir un AFM d'une manière ou d'une autre ». Il s'agit de l'obtenir correctement et suffisamment tôt pour que l'achat immobilier puisse se dérouler sans heurts administratifs évitables.
Prêt à faire votre demande d'AFM en Grèce ? Laissez AFM Greece vous aider à mener à bien cette démarche grâce à des conseils clairs et aux documents nécessaires dès le début. Envoyez votre demande dès aujourd'hui et passez à l'étape suivante en toute confiance.
Foire aux questions
Ai-je besoin d'un AFM pour acheter un bien immobilier en Grèce ?
Concrètement, oui. L'achat d'un bien immobilier en Grèce implique des démarches fiscales qui relèvent du système fiscal grec ; c'est pourquoi les acheteurs obtiennent généralement un AFM avant la finalisation de la transaction.
Un non-résident peut-il acheter un bien immobilier en Grèce ?
Oui. Les non-résidents peuvent acheter un bien immobilier en Grèce et peuvent également demander un numéro AFM depuis l'étranger.
Qui paie les droits de mutation immobilière en Grèce ?
Les frais de mutation immobilière sont à la charge de l'acheteur.
Quand faut-il payer les droits de mutation ?
Les droits de mutation doivent être acquittés avant la rédaction du contrat, généralement dans un délai de trois jours ouvrables à compter du dépôt de la déclaration ou de la notification de l'avis d'imposition.
Dois-je remplir le formulaire E9 après avoir acheté un bien immobilier ?
En général, oui. Les résidents étrangers qui acquièrent un bien immobilier en Grèce doivent le déclarer dans le formulaire E9, sauf si le processus numérique l'a déjà généré automatiquement via myPROPERTY.
Devrai-je payer l'ENFIA après avoir acheté un bien immobilier ?
Oui, l'ENFIA est calculée chaque année pour les biens immobiliers détenus en Grèce au 1er janvier de chaque année.
L'achat d'un bien immobilier en Grèce fait-il de moi un résident fiscal grec ?
Non. Le simple fait d'acheter un bien immobilier ne suffit pas à faire de vous un résident fiscal grec.
Dois-je remplir une déclaration d'impôt sur le revenu en Grèce chaque année simplement parce que j'ai acheté un bien immobilier ?
Pas nécessairement. Selon les directives publiées par l'AADE, un résident étranger qui achète un bien immobilier en Grèce mais qui ne perçoit aucun revenu provenant de sources grecques n'est pas tenu de remplir une déclaration d'impôt sur le revenu pour cette seule raison.
